Taxe foncière et impôts locaux en bail commercial : qui paie quoi ?

Votre bailleur vous facture la taxe foncière. En a-t-il le droit ?

La taxe foncière représente un montant de plus en plus lourd pour les locaux commerciaux. Dans certaines communes, elle a augmenté de 30 à 50% en cinq ans. Et dans beaucoup de baux, c'est le locataire qui la paie — en totalité ou en partie.

Mais est-ce légal ? Et surtout, est-ce limité ? Depuis la loi Pinel, les règles ont changé. Le transfert de la taxe foncière au locataire est encadré. Et d'autres impôts locaux s'ajoutent à la facture.

Faire le tri entre ce que vous devez payer et ce qui relève du bailleur peut vous faire économiser des milliers d'euros par an.

La taxe foncière : qui est redevable ?

Le principe légal

Le redevable légal de la taxe foncière sur les propriétés bâties est le propriétaire du local. C'est lui qui reçoit l'avis d'imposition et qui doit payer le Trésor public.

Juridiquement, la taxe foncière est un impôt du propriétaire. Le locataire n'a aucune obligation légale de la payer.

Le transfert contractuel

Cependant, le bail commercial peut prévoir que le locataire rembourse tout ou partie de la taxe foncière au bailleur. C'est une pratique extrêmement courante — la majorité des baux commerciaux contiennent cette clause.

Depuis la loi Pinel, cette clause doit figurer expressément dans l'inventaire des charges du bail. Si elle n'y figure pas, le bailleur ne peut pas vous la facturer.

L'évolution inquiétante

La taxe foncière a connu une hausse spectaculaire ces dernières années :

• Augmentation moyenne de 7 à 10% par an dans les grandes villes
• Révision des valeurs locatives cadastrales (base de calcul) en cours
• Certaines communes ont doublé leur taux en 5 ans

Pour un local de 150 m² en centre-ville, la taxe foncière peut représenter 5 000 à 15 000 €/an. C'est un poste de coût majeur.

Les autres impôts locaux : le vrai tableau

La taxe foncière n'est qu'un élément du puzzle fiscal. Voici l'ensemble des impôts locaux qui peuvent concerner un local commercial.

TEOM — Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères

Qui paie ? Le preneur, quasi systématiquement.

La TEOM est liée à l'usage du local, pas à la propriété. Elle figure sur l'avis de taxe foncière du propriétaire, mais c'est une charge distincte qui est naturellement refacturée au locataire.

Montant type : 500 à 2 000 €/an selon la surface et la commune.

CFE — Cotisation Foncière des Entreprises

Qui paie ? Le preneur, toujours.

La CFE est liée à l'activité professionnelle exercée dans le local. C'est un impôt du professionnel, pas du propriétaire. Le bailleur n'en est jamais redevable.

Montant type : variable selon la commune et la valeur locative (500 à 5 000 €/an).

TSB — Taxe annuelle sur les Bureaux (Île-de-France)

Qui paie ? Le bailleur est le redevable légal, mais le transfert au preneur est possible par clause du bail.

Cette taxe spécifique à l'Île-de-France s'applique aux bureaux de plus de 100 m², locaux commerciaux de plus de 2 500 m², et locaux de stockage de plus de 5 000 m².

Montant : de 4 à 22 €/m² selon la zone (Paris intra-muros étant la plus chère).

TVA sur les loyers

Qui paie ? Le preneur rembourse la TVA au bailleur.

Le bailleur peut opter pour l'assujettissement de son loyer à la TVA (taux de 20%). Cette option est irrévocable mais souvent avantageuse :

Pour le preneur : s'il est lui-même assujetti à la TVA, il récupère la TVA sur le loyer. Le coût net est le même qu'un loyer HT.

Pour le bailleur : il peut déduire la TVA sur ses propres dépenses (travaux, entretien de l'immeuble).

Piège : si vous n'êtes PAS assujetti à la TVA (micro-entrepreneur, certaines professions libérales), le loyer TTC vous coûte 20% de plus. Vérifiez avant de signer.

L'encadrement par la loi Pinel

Ce que dit l'article L.145-40-2

Le bail doit contenir un inventaire précis des impôts, taxes et redevances répartis entre les parties. Cet inventaire est limitatif : tout impôt non listé reste à la charge du bailleur.

Les limites du transfert

Le bailleur ne peut pas transférer tous les impôts au preneur. Certains restent obligatoirement à sa charge :

• Les taxes liées à la propriété de l'immeuble (hors taxe foncière si clause)
• Les contributions aux travaux de copropriété relevant de l'Art. 606

La transparence obligatoire

Le bailleur doit fournir annuellement un état récapitulatif qui inclut le détail des impôts et taxes facturés, avec les justificatifs (copies d'avis d'imposition).

Comment vérifier votre situation

Étape 1 : lisez votre bail

Ouvrez votre bail à la section "charges et impôts". Identifiez quels impôts sont à votre charge. Si la taxe foncière n'est pas mentionnée, le bailleur ne peut pas vous la facturer.

Étape 2 : demandez les justificatifs

Demandez à votre bailleur une copie de l'avis de taxe foncière. Vérifiez :

• Le montant total
• Votre quote-part (si immeuble multi-locataires)
• L'évolution sur les dernières années

Étape 3 : contestez si nécessaire

Si la taxe a augmenté de manière anormale, le propriétaire peut contester auprès du service des impôts :

• Erreur sur la valeur locative cadastrale (surface surévaluée, usage mal qualifié)
• Erreur sur le taux communal appliqué
• Exonérations non appliquées (zones franches, zones de revitalisation)

En tant que locataire, vous pouvez demander au bailleur de contester. S'il refuse, vous pouvez le mettre en demeure de le faire.

Le suivi année par année

La taxe foncière évolue chaque année. Il est crucial de suivre cette évolution pour anticiper l'impact sur votre coût d'occupation.

BailPilot permet de saisir la taxe foncière année par année dans la section "Coûts annexes". L'évolution est visible dans le tableau de bord, et son impact sur le coût d'occupation total est calculé automatiquement.

Les ratios financiers (taxe foncière / CA) aident à mesurer si le poids fiscal reste dans des limites acceptables.

Ce qu'il faut retenir

• La taxe foncière est un impôt du propriétaire, transférable au preneur uniquement par clause expresse
• Depuis Pinel, la clause doit figurer dans l'inventaire du bail
• Vérifiez les autres impôts : TEOM (preneur), CFE (preneur), TSB (variable)
• Demandez les justificatifs chaque année
• Suivez l'évolution année par année (hausse moyenne : 7-10%/an)
• Contestez les erreurs (valeur locative cadastrale, taux, exonérations)

Cas pratique : 4 600 € de taxe foncière refacturée à tort

Contexte : Restaurant à Lille, bail signé en 2019. La clause sur les charges récupérables liste « impôts et taxes liés au local » sans mentionner explicitement la taxe foncière. En 2024, le bailleur facture 4 600 € de TF sur l'année écoulée.

Analyse :

• Depuis la loi Pinel (2014), la TF ne peut être refacturée au preneur que si une clause expresse et précise le prévoit dans le bail.
• Une mention générale comme « impôts et taxes liés au local » est insuffisante.
• La taxe foncière reste donc à la charge du bailleur.

Procédure :

1. LRAR au bailleur demandant l'annulation de la facture en citant l'article R.145-35.
2. Le bailleur tente de négocier (« clause d'usage »), refus du preneur.
3. Avis d'avocat confirmant la position. Le bailleur cède.
4. Crédit de 4 600 € sur le prochain appel de loyer.

Sur la durée du bail (5 ans restants), économie totale prévisible : ~25 000 €.

Comprendre la taxe foncière en 5 points clés

1. Qui en est redevable légalement ?

Le propriétaire au 1er janvier de l'année. La TF est un impôt foncier qui frappe le propriétaire, pas l'occupant. C'est un principe fondamental : sans clause contraire dans le bail, le bailleur la paie intégralement.

2. Comment est-elle calculée ?

Valeur locative cadastrale × Taux d'imposition local. La valeur locative cadastrale est fixée par l'administration et révisée tous les 6 ans. Le taux est voté chaque année par les collectivités (commune, EPCI, département). En 2024, les taux ont fortement augmenté dans plusieurs villes.

3. Quelle évolution prévoir ?

+5 à +12 % par an ces dernières années. La revalorisation des valeurs locatives + les hausses de taux votées par les communes en quête de recettes ont fait flamber la TF dans la plupart des villes. Anticipez cette hausse dans vos budgets d'occupation.

4. Peut-on la contester ?

Oui, dans 2 cas : (1) erreur sur la valeur locative cadastrale (recours auprès du centre des impôts fonciers, gratuit), (2) erreur sur l'application du taux ou des exonérations. Délai : 31 décembre de l'année suivant celle de l'imposition.

5. Y a-t-il des exonérations ?

Oui, dans certains cas : zones de revitalisation urbaine (ZRU), zones franches urbaines (ZFU), bâtiments certifiés BBC, locaux vacants depuis 3 mois minimum. Ces exonérations doivent être demandées par le propriétaire — vérifiez qu'elles sont bien appliquées sur la facture qu'il vous transmet.

FAQ sur la taxe foncière commerciale

Mon bail dit que je dois payer la TF. Est-ce contestable ?

Cela dépend de la précision de la clause. Depuis 2014, la clause doit être expresse et figurer dans l'inventaire des charges récupérables. Une mention vague (« tous impôts et taxes ») est insuffisante. Une clause claire (« la taxe foncière est refacturée intégralement au preneur ») est valable, sauf clause générale réputée non écrite par la loi Pinel.

Le bailleur peut-il me facturer la TF rétroactivement ?

Oui, dans la limite de la prescription de 2 ans (Art. L.145-60 C. com.). Si le bailleur n'a jamais facturé la TF jusqu'ici puis se réveille, il peut demander les 2 années écoulées, mais pas plus.

La TF inclut-elle la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?

Non, ce sont deux choses différentes. La TEOM est calculée et facturée séparément, et elle est en principe à la charge du preneur (par clause d'usage). La TF ne couvre que l'impôt foncier proprement dit.

Puis-je récupérer la TVA sur la taxe foncière ?

Non, la TF n'est pas soumise à TVA. C'est un impôt direct. Le bailleur ne peut donc pas vous facturer de TVA en plus du montant de la TF. Vérifiez votre facture.

Que se passe-t-il en cas de vacance du local ?

Le bailleur reste redevable de la TF, même si le local est vide. C'est l'un des risques de la vacance pour le propriétaire — qui peut motiver des remises de loyer pour conserver un locataire.

Le bailleur doit-il me transmettre l'avis d'imposition ?

Oui, sur demande. Si vous payez la TF, vous avez le droit de voir l'avis d'imposition original et les calculs détaillés. Le bailleur ne peut pas refuser. En cas de refus persistant, vous pouvez suspendre le paiement jusqu'à transmission des justificatifs.

Ressources officielles

• Code de commerce, Article R.145-35 (charges non récupérables, dont impôts) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029732181
• Code général des impôts, Article 1380 (taxe foncière sur les propriétés bâties)
• Code général des impôts, Article 1521 (TEOM)
• Service-public.fr — Taxe foncière des entreprises : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F31639