Répartition des travaux entre bailleur et preneur : décret et obligations

La toiture fuit. Qui paie ? Probablement pas celui que vous croyez.

C'est la question la plus fréquente — et la plus conflictuelle — entre bailleur et preneur : qui paie les travaux ? La réponse n'est pas intuitive. La loi distingue les "gros travaux" (article 606 du Code civil) des "réparations d'entretien" (article 605). Et depuis la loi Pinel de 2014, certaines charges ne peuvent plus être transférées au preneur.

Le résultat ? Un flou juridique que les bailleurs exploitent, et des preneurs qui paient des travaux qu'ils ne devraient pas.

Le cadre légal : articles 605 et 606

Les grosses réparations : à la charge du bailleur (Art. 606)

L'article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles qui touchent la structure du bâtiment :

• Les gros murs et murs de soutènement
• Les voûtes, poutres et planchers porteurs
• La toiture et la charpente
• Le ravalement de façade (quand il intéresse la structure)
• Les fondations

Le principe est simple : tout ce qui touche à la solidité et à la pérennité du bâtiment relève du propriétaire. Le locataire n'a pas à financer la reconstruction du toit ou la reprise des fondations.

Les réparations d'entretien : à la charge du preneur (Art. 605)

L'article 605 couvre les réparations courantes, celles qui ne touchent pas la structure :

• Peintures et papiers peints
• Vitres et serrures
• Robinetterie et joints de plomberie
• Interrupteurs et prises électriques
• Revêtements de sol courants
• Portes intérieures et quincaillerie

Le principe : tout ce qui s'use par l'usage normal est à la charge de celui qui utilise — le locataire.

La zone grise

Entre les deux, il y a une zone grise considérable. Exemples :

• Le remplacement d'une chaudière : grosse réparation ou entretien ? Ça dépend. Si la chaudière est vétuste et doit être remplacée → bailleur. Si elle tombe en panne par manque d'entretien → preneur.
• La réfection d'une terrasse : structure (bailleur) ou revêtement (preneur) ? Ça dépend de l'ampleur des travaux.
• Le remplacement de fenêtres : si c'est pour améliorer l'isolation → bailleur. Si c'est parce que le preneur les a endommagées → preneur.

Ce que la loi Pinel a changé (décret du 5 novembre 2014)

Les charges non imputables au preneur

Le décret n°2014-1317 dresse une liste des charges qui ne peuvent plus être facturées au locataire, même si le bail le prévoit :

1. Les grosses réparations (Art. 606) — même si le bail prévoit le contraire
2. Les honoraires de gestion du bailleur (syndic, gestionnaire, administrateur)
3. Les travaux de mise aux normes relevant du propriétaire (accessibilité, sécurité incendie si structurel)
4. Les travaux d'embellissement dont le coût excède le remplacement à l'identique
5. Les impôts dont le redevable légal est le bailleur (sauf taxe foncière avec clause expresse)

L'inventaire obligatoire

Le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des travaux à la charge de chaque partie. Cet inventaire est la bible : tout ce qui n'y figure pas reste à la charge du bailleur.

Conseil : relisez l'inventaire de votre bail. Si une charge que votre bailleur vous facture n'y figure pas, vous êtes en droit de la refuser.

Le budget prévisionnel

Le bailleur doit fournir annuellement un état des dépenses de travaux et un budget prévisionnel. Cette obligation permet au preneur d'anticiper les coûts et de contester les montants anormaux.

Les travaux d'aménagement du preneur

Le droit d'aménager

Le preneur a le droit d'aménager le local pour l'adapter à son activité :

• Cloisonnement, faux plafonds
• Cuisine professionnelle (restaurant)
• Enseigne et signalétique
• Comptoir, vitrines, étagères
• Climatisation (si non structurelle)

L'autorisation du bailleur

Pour les travaux qui modifient la structure ou la destination du local, l'autorisation du bailleur est généralement nécessaire. Vérifiez votre bail — la plupart contiennent une clause sur les travaux.

Le sort des aménagements en fin de bail

C'est un point crucial à vérifier dans votre bail :

Option 1 — Remise en état : vous devez remettre le local dans son état initial à la fin du bail. Coût potentiel : des milliers d'euros de dépose.

Option 2 — Accession : les aménagements deviennent la propriété du bailleur sans indemnité. C'est la règle par défaut.

Option 3 — Indemnisation : le bailleur vous rembourse la valeur résiduelle des aménagements. C'est rare — à négocier dans le bail.

Les situations concrètes les plus fréquentes

La climatisation tombe en panne

• Si elle était présente à la signature du bail et fait partie des équipements → bailleur (remplacement) ou preneur (entretien courant)
• Si elle a été installée par le preneur → preneur
• Si elle est vétuste et irréparable → bailleur (remplacement dans le cadre des grosses réparations si installation fixe)

Le rideau métallique est bloqué

• Réparation courante (ressort, serrure) → preneur
• Remplacement complet (mécanisme hors d'usage par vétusté) → bailleur

Infiltration d'eau par le toit

• Toiture défaillante → bailleur (toujours — c'est un gros ouvrage Art. 606)
• Joint de fenêtre défaillant → preneur (entretien courant)
• Gouttière bouchée → preneur (entretien)

Mise aux normes accessibilité

• Si c'est une obligation du propriétaire (ERP, normes structurelles) → bailleur
• Si c'est spécifique à l'activité du preneur (aménagement intérieur) → preneur

Comment BailPilot aide à la gestion des travaux

BailPilot analyse les clauses de répartition des travaux lors de l'import IA du bail. Le workflow d'intervention suit chaque chantier de la demande au règlement, avec imputation automatique (bailleur, preneur, partagé).

Les coûts annexes permettent de budgétiser les travaux prévisionnels et de suivre l'évolution des dépenses année après année.

Ce qu'il faut retenir

• Gros travaux (Art. 606) = toujours le bailleur (même si le bail dit le contraire depuis Pinel)
• Entretien courant (Art. 605) = le preneur
• Vérifiez l'inventaire du bail : charge non listée = charge du bailleur
• Exigez le budget prévisionnel annuel du bailleur
• Documentez tout : photos avant/après, devis, factures
• En cas de doute, demandez un avis juridique avant d'engager les travaux

Cas pratique : 32 000 € de ravalement contestés et remboursés

Contexte : Boutique de mode dans un immeuble haussmannien à Bordeaux. Le bail (signé en 2017) refacture au preneur « tous travaux décidés par le syndicat de copropriété ». En 2023, le bailleur facture 32 000 € de ravalement de façade au preneur.

Analyse juridique :

• Le ravalement est une grosse réparation (Art. 606 C. civ. + jurisprudence constante de la Cour de cassation).
• La loi Pinel (2014) interdit de refacturer ces travaux au preneur, même en présence d'une clause contraire dans le bail (Art. R.145-35).
• La clause du bail est donc réputée non écrite sur ce point.

Procédure :

1. LRAR au bailleur rappelant l'Art. R.145-35 et demandant remboursement.
2. Réponse du bailleur : invocation de la clause contractuelle.
3. Mise en demeure par avocat (~400 €) avec citation explicite de la jurisprudence.
4. Accord transactionnel : remboursement intégral des 32 000 € sous 30 jours.

Leçon : une clause contractuelle ne peut pas contredire une loi d'ordre public. Vérifiez toujours qu'une charge inscrite dans votre bail est légalement refacturable avant de payer.

FAQ sur les travaux et leur répartition

Mon bail prévoit que je paie tous les travaux. Est-ce légal ?

Non, plus depuis 2014. Une clause générale qui mettrait à la charge du preneur l'ensemble des travaux est invalidée par la loi Pinel. Seuls les travaux d'entretien courant et les réparations locatives peuvent être refacturés. Les grosses réparations (Art. 606) restent obligatoirement à la charge du bailleur.

Le bailleur tarde à effectuer des grosses réparations. Que faire ?

Mettez-le en demeure par LRAR. Si rien ne bouge, vous pouvez : (1) saisir le juge des référés pour le contraindre, (2) faire exécuter les travaux à ses frais (procédure exceptionnelle, autorisation judiciaire requise), (3) demander une réduction de loyer compensant le préjudice, (4) résilier le bail aux torts du bailleur dans les cas extrêmes.

Puis-je effectuer des travaux d'amélioration sans accord du bailleur ?

Cela dépend. Les travaux qui ne touchent pas à la structure (peinture, sol, mobilier intégré léger) ne nécessitent pas d'autorisation. En revanche, tout ce qui modifie la structure ou les éléments d'équipement importants (cloisons, installations électriques majeures, climatisation) nécessite une autorisation écrite du bailleur. Sans cela, vous devrez peut-être les démolir à votre départ.

Qui paie les travaux de mise aux normes accessibilité PMR ?

Question complexe. Le bailleur est en principe responsable des grosses adaptations structurelles. Mais le preneur peut être responsable des aménagements liés à son activité. La Cour de cassation tranche au cas par cas. Anticipez en négociant ce point lors de la signature du bail.

Les travaux faits par le preneur lui appartiennent-ils ?

En général non. Sauf clause contraire, tous les aménagements et installations fixes deviennent la propriété du bailleur en fin de bail (accession), sans indemnité. Pour conserver la valeur de vos investissements, négociez une clause d'indemnisation ou d'enlèvement à la fin du bail.

Mon bailleur m'envoie une facture de toiture. Dois-je la payer ?

Non, refusez. La toiture relève des grosses réparations (Art. 606). Quelle que soit la clause de votre bail, ces travaux sont toujours à la charge du bailleur depuis la loi Pinel. Répondez par LRAR en citant l'article R.145-35 du Code de commerce.

Ressources officielles

• Code civil, Article 605 et 606 (réparations locatives et grosses réparations) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006442910
• Code de commerce, Article R.145-35 (charges et travaux non récupérables) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029732181
• Décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 (loi Pinel)