Du Code de commerce à l'urbanisme en passant par la fiscalité et le bâtiment : tout le vocabulaire du bail commercial et de l'immobilier d'entreprise pour gérer votre parc en toute confiance.
Obligation pour les ERP d'être accessibles aux Personnes à Mobilité Réduite, contrôlée par les commissions de sécurité.
Tous les ERP doivent être conformes aux normes PMR depuis 2015 (ou avoir un Ad'AP — Agenda d'Accessibilité Programmée). Les sanctions pour non-conformité peuvent aller jusqu'à la fermeture administrative.
Document permettant à un ERP de planifier ses travaux de mise aux normes accessibilité PMR sur plusieurs années.
L'Ad'AP est obligatoire pour tout ERP non conforme aux normes d'accessibilité depuis le 1er janvier 2015. Il prévoit un calendrier précis de travaux validé par la préfecture. Sanctions en cas de non-respect.
Diagnostic Technique Amiante obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le DTA répertorie les matériaux contenant de l'amiante dans un bâtiment et propose un suivi sanitaire. Il doit être tenu à jour et communiqué au preneur. Pour les locaux ERP, des travaux de désamiantage peuvent être imposés.
Référence : Code de la santé publique, Art. R.1334-29
Étalement comptable du coût d'un investissement (travaux, mobilier, installations) sur sa durée d'utilisation.
Pour un preneur, l'amortissement permet de déduire chaque année une fraction du coût des travaux d'aménagement réalisés dans le local loué. Durée d'amortissement variable selon la nature des travaux (5 à 20 ans en général).
Contrat couvrant les risques liés à l'exploitation d'un local commercial (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile…).
Le preneur a obligation d'assurer le local et ses biens. Le bailleur assure le bâti. Une attestation annuelle doit être fournie au bailleur.
Bail commercial d'une durée de 9 ans avec faculté pour le preneur de résilier à l'expiration de chaque période triennale (3, 6 ou 9 ans).
C'est la forme la plus courante du bail commercial. Le preneur doit donner un préavis de 6 mois par acte d'huissier ou lettre recommandée pour chaque période triennale. Le bailleur, lui, ne peut pas résilier sauf cas particuliers (Art. L.145-4).
Référence : Code de commerce, Art. L.145-4
Contrat de location d'un local pour exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.
Le bail commercial confère au preneur un droit au renouvellement du bail, le statut protecteur des baux commerciaux et un droit à indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement par le bailleur. Sa durée minimale est de 9 ans.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-1 à L.145-60
Bail commercial d'une durée maximale de 3 ans, échappant au statut protecteur des baux commerciaux.
Aussi appelé « bail précaire » avant la loi Pinel, le bail dérogatoire permet de tester une activité sans engagement de 9 ans. À l'expiration, soit les parties signent un bail commercial classique, soit le local est libéré.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-5
Bail destiné aux professions libérales (avocats, médecins, architectes…), distinct du bail commercial.
Régi par la loi du 23 décembre 1986, il est conclu pour 6 ans minimum. Le preneur peut le résilier à tout moment moyennant 6 mois de préavis. Pas d'indemnité d'éviction ni de droit au renouvellement automatique.
Référence : Loi n° 86-1290 du 23 déc. 1986
Personne physique ou morale propriétaire d'un local et qui le donne en location à un preneur via un bail commercial.
Le bailleur peut être un particulier, une SCI, une foncière, un investisseur institutionnel ou une collectivité publique. Ses obligations sont définies par le Code de commerce et le Code civil.
Référentiel officiel français des adresses postales, géocodées et accessibles via API publique.
La BAN est gérée par l'IGN et la DINUM. Elle permet de vérifier, normaliser et géocoder n'importe quelle adresse en France. BailPilot l'utilise pour l'autocomplétion et le géocodage des sites.
Trésorerie nécessaire pour financer le cycle d'exploitation entre l'achat des marchandises et l'encaissement des ventes.
Le BFR est crucial pour les commerces avec stock important. Un BFR négatif (par exemple en restauration où on paie les fournisseurs après avoir encaissé) est un atout. Le dépôt de garantie immobilise du BFR sur 9 ans.
Catégorie fiscale regroupant les bénéfices réalisés par les entreprises commerciales, industrielles ou artisanales.
Les revenus locatifs des baux commerciaux sont en principe imposés en BIC chez le bailleur professionnel. Les charges déductibles incluent les intérêts d'emprunt, les travaux, les amortissements, etc.
Évaluation détaillée de la consommation énergétique d'un local et identification des pistes d'amélioration.
Le bilan énergétique va plus loin que le DPE : il analyse les usages, les équipements, les performances et propose un plan d'action chiffré. Obligatoire pour les bâtiments soumis au décret tertiaire.
Catégorie fiscale pour les revenus des professions libérales, intellectuelles et activités non commerciales.
Les loyers d'un bail professionnel (avocat, médecin, etc.) sont imposés en BNC chez le preneur. Cette catégorie permet la déduction des frais professionnels réels ou un abattement forfaitaire.
Registre public recensant la propriété foncière et fiscale de chaque parcelle de terrain en France.
Le cadastre identifie chaque parcelle par un numéro unique (section + numéro) et précise sa surface, sa nature et son propriétaire. Consultable en ligne sur cadastre.gouv.fr.
Dépenses d'investissement (Capital Expenditure) pour acquérir ou améliorer des actifs immobilisés.
Pour un preneur, le CAPEX inclut les travaux d'aménagement du local, l'achat d'équipements, les installations techniques. Ces dépenses sont amorties sur plusieurs années.
Flux de trésorerie généré par une activité, indicateur clé de la santé financière d'une entreprise.
Le cash-flow opérationnel mesure ce que l'activité génère vraiment en cash. Pour un preneur multi-sites, c'est l'indicateur le plus pertinent pour décider d'ouvrir, fermer ou renégocier un site.
Garantie délivrée par une banque au profit du bailleur, en alternative au dépôt de garantie classique.
La caution bancaire « à première demande » immobilise du cash chez la banque mais évite de bloquer la trésorerie du preneur. Coût : 0,5 à 1,5 % par an du montant garanti.
Autorisation administrative requise pour ouvrir, agrandir ou transférer un commerce de plus de 1 000 m².
La CDAC examine les projets sur des critères d'aménagement du territoire, de protection environnementale et de qualité urbaine. Recours possible devant la CNAC en cas de refus.
Transmission du bail commercial à un acquéreur, le plus souvent dans le cadre d'une cession de fonds de commerce.
La cession du droit au bail est libre lorsqu'elle accompagne la cession du fonds de commerce. Le bailleur peut imposer son agrément si la cession est isolée ou s'il y a changement de destination.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-16
Impôt local annuel dû par les entreprises occupant un local professionnel, calculé sur la valeur locative des biens.
La CFE est l'une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), avec la CVAE. Elle est due par toute entreprise exerçant une activité professionnelle non salariée, sauf exonérations spécifiques.
Modification de la fonction principale d'un bâtiment (commerce → habitation, bureau → commerce, etc.) nécessitant une autorisation.
Le changement de destination est encadré par le Code de l'urbanisme. 5 catégories : habitation, commerce, bureaux, industrie, activités. Toute modification entre catégories nécessite déclaration ou permis.
Frais liés à l'usage du local (eau, électricité, entretien des parties communes, taxes…) refacturés au preneur.
Depuis la loi Pinel (2014), la liste des charges récupérables doit figurer dans le bail (Art. L.145-40-2). Une régularisation annuelle est obligatoire entre l'attendu et le réel.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-40-2
Clause permettant au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du preneur (loyer impayé, défaut d'assurance, etc.).
La clause doit être formellement actionnée par un commandement de payer resté infructueux pendant 1 mois. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-41
Système de régulation de la température d'un local commercial, soumis à des règles environnementales et énergétiques.
L'installation et l'utilisation de la climatisation sont encadrées : seuil de température (interdit en dessous de 26°C en bureau), F-Gas, contrôle d'étanchéité annuel pour les installations contenant plus de 2 kg de fluide.
Commission de recours contre les décisions des CDAC pour les projets commerciaux de plus de 1 000 m².
La CNAC examine les recours formés par les porteurs de projet, les communes, les enseignes concurrentes ou les associations contre les décisions de CDAC. Délai d'instruction : 4 mois.
Code à 4 caractères classant l'activité principale exercée par une entreprise selon la nomenclature INSEE.
Le code APE (Activité Principale Exercée) est attribué par l'INSEE à la création de l'entreprise. Il sert à des fins statistiques mais influence aussi les conventions collectives applicables et certaines obligations sectorielles.
Recueil législatif regroupant les règles applicables au commerce, dont le statut des baux commerciaux (Articles L.145-1 à L.145-60).
Le Code de commerce est la source juridique principale pour les baux commerciaux. Le titre IV du livre Ier (Articles L.145-1 et suivants) constitue le statut protecteur des baux commerciaux.
Acte d'huissier sommant le preneur de payer ses arriérés de loyer dans un délai d'un mois sous peine de résiliation du bail.
Le commandement de payer est l'étape obligatoire pour activer la clause résolutoire d'un bail commercial. Le preneur dispose d'un mois pour s'exécuter ou saisir le juge des référés pour obtenir des délais de grâce.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-41
Commission départementale ou communale chargée de vérifier la conformité des ERP aux normes de sécurité incendie.
La commission de sécurité visite chaque ERP périodiquement (de 2 à 5 ans selon la catégorie) et émet un avis favorable, défavorable avec ou sans prescriptions, ou un refus d'ouverture.
Convention par laquelle une personne publique met à disposition un bien immobilier moyennant redevance, sans relever du statut des baux commerciaux.
La concession immobilière (ou COT — convention d'occupation temporaire) concerne les locaux du domaine public. Elle ne bénéficie pas du statut protecteur des baux commerciaux : ni indemnité d'éviction, ni renouvellement automatique.
Procédure judiciaire opposant bailleur et preneur sur l'exécution ou l'interprétation du bail commercial.
Les contentieux les plus fréquents portent sur : loyers impayés, contestation d'indexation, refus de renouvellement, indemnité d'éviction, travaux, restitution du dépôt de garantie, résiliation anticipée.
Cotisation versée par les preneurs en centre commercial pour financer les opérations marketing collectives.
En centre commercial, les preneurs participent obligatoirement au fonds de promotion (animations, publicité, événements). Cette contribution s'ajoute au loyer et aux charges, et peut représenter 5 à 10 % du loyer.
Vérifications réglementaires obligatoires sur les installations techniques d'un ERP : électricité, gaz, ascenseurs, sécurité incendie.
Tout ERP doit faire vérifier régulièrement ses installations par des organismes agréés : électricité (1 an), gaz (5 ans), ascenseurs (5 ans), désenfumage (1 an), extincteurs (1 an), portes coupe-feu (1 an).
Contrat hybride permettant l'occupation d'un local pour une durée limitée, sans tomber sous le statut des baux commerciaux.
Très différente du bail dérogatoire, la convention d'occupation précaire suppose une raison objective de précarité (immeuble en attente de démolition, autorisation provisoire, etc.). Le loyer est généralement très faible.
Total des coûts liés à un local (loyer + charges + taxes + assurance + entretien), parfois exprimé en €/m²/an.
Le coût d'occupation est plus complet que le simple loyer. Il permet de comparer objectivement la rentabilité de plusieurs sites et d'arbitrer les renouvellements.
Réduction d'impôt accordée pour certaines dépenses ou investissements, déductible de l'impôt dû par l'entreprise.
Plusieurs crédits d'impôt peuvent concerner les preneurs commerciaux : crédit d'impôt rénovation énergétique, crédit d'impôt formation, crédit d'impôt collection. Les conditions varient selon le dispositif.
Opération de financement par laquelle un crédit-bailleur achète un local pour le louer à un crédit-preneur avec option d'achat.
Le crédit-bail immobilier (ou leasing immobilier) permet de financer l'acquisition d'un local sans apport important. À l'issue du contrat (généralement 15-20 ans), le crédit-preneur peut acheter le local pour une valeur résiduelle.
Impôt local complémentaire de la CFE, calculé sur la valeur ajoutée produite par l'entreprise.
Progressivement supprimée depuis 2023, la CVAE était due par les entreprises de plus de 500 000 € de CA. Elle disparaît totalement en 2027 dans le cadre de la réforme fiscale.
Autorisation simplifiée pour les travaux mineurs ne nécessitant pas de permis de construire.
La déclaration préalable concerne les petits travaux : ravalement, fenêtres, panneaux solaires, extension de moins de 20 m², modification de façade. Délai d'instruction : 1 mois.
Obligation de réduction des consommations énergétiques des bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m² (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050).
Le décret n° 2019-771 (décret tertiaire ou éco-énergie tertiaire) impose de déclarer les consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT et de mettre en œuvre des actions de réduction. Sanctions possibles en cas de non-respect.
Référence : Décret n° 2019-771
Délais de paiement accordés par le juge à un preneur en difficulté financière, jusqu'à 24 mois maximum.
L'article 1343-5 du Code civil permet au juge d'accorder jusqu'à 24 mois de délais pour s'acquitter d'une dette. C'est le principal recours contre l'activation d'une clause résolutoire.
Référence : Code civil, Art. 1343-5
Mécanisme par lequel le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative de marché, sortant du plafonnement légal.
Par défaut, le loyer renouvelé est plafonné par l'évolution de l'ICC ou de l'ILC depuis le dernier loyer fixé. Le bailleur peut demander un déplafonnement en cas de changement notable des facteurs locaux de commercialité, de changement de destination, ou si le bail dépasse 12 ans.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-34
Somme versée par le preneur à l'entrée dans les lieux pour garantir l'exécution de ses obligations.
Généralement équivalent à 3 mois de loyer hors charges en commerce. Il est restitué en fin de bail après déduction d'éventuels dégâts. Au-delà de 2 termes, il doit être placé sur un compte rémunéré.
Changement de l'activité exercée dans le local, soumis à autorisation du bailleur (déspécialisation partielle ou plénière).
La déspécialisation partielle ajoute une activité connexe à celle prévue au bail (1 mois de notification). La déspécialisation plénière change complètement l'activité (autorisation du bailleur, possible déplafonnement).
Référence : Code de commerce, Art. L.145-47 à L.145-55
Adresse administrative d'une entreprise, qui peut être distincte du local d'exploitation effectif.
Une entreprise peut être domiciliée chez son dirigeant, dans un centre d'affaires, ou dans son local d'exploitation. La domiciliation détermine le tribunal compétent et certaines obligations administratives.
Évaluation de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre d'un bâtiment, classée de A à G.
Le DPE tertiaire est obligatoire pour les bâtiments de plus de 250 m². Il est valable 10 ans. Un DPE F ou G impose des travaux de rénovation.
Droit pour une commune d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire.
Le DPU est exercé par la commune (ou son délégataire : EPCI, EPF, OPH) sur les zones U et AU du PLU. Il permet de mener des politiques publiques (logement, équipements, espaces verts).
Droit de la commune d'acquérir en priorité un fonds de commerce, fonds artisanal ou bail commercial mis en vente dans un périmètre de sauvegarde.
Distinct du DPU et du droit de préemption du locataire (loi Pinel), ce droit communal vise à préserver la diversité commerciale dans certains quartiers menacés par la mono-activité.
Droit pour le locataire commercial d'acheter en priorité son local en cas de mise en vente par le bailleur.
Instauré par la loi Pinel (2014), ce droit s'applique aux locaux commerciaux et artisanaux. Le bailleur doit notifier le projet de vente au locataire qui dispose de 1 mois pour se positionner.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-46-1
Audit approfondi d'un parc immobilier réalisé avant une opération de cession, fusion ou acquisition.
La due diligence immobilière vérifie : la régularité juridique des baux, la cohérence des loyers vs marché, les charges, les contentieux en cours, la conformité réglementaire et les engagements futurs.
Base publique des transactions immobilières françaises depuis 2014, accessible gratuitement via Etalab.
La DVF permet de connaître les prix réels de vente des biens immobiliers (commerciaux et résidentiels). Indispensable pour évaluer la valeur de marché d'un local ou comparer des transactions.
Zone forestière protégée par le PLU interdisant tout changement d'affectation et toute destruction du couvert forestier.
Les EBC peuvent concerner des bois, forêts, parcs ou même des arbres isolés. Toute coupe nécessite une déclaration préalable ou un permis selon l'ampleur.
Indicateur de rentabilité avant intérêts et impôts (« résultat d'exploitation »).
L'EBIT inclut les amortissements et dépréciations. Il est plus représentatif que l'EBITDA pour les activités à fort capital immobilisé (locaux, machines).
Indicateur de rentabilité d'une entreprise avant intérêts, impôts, dépréciations et amortissements.
L'EBITDA mesure la performance opérationnelle pure d'une entreprise. Il est utilisé pour comparer la rentabilité de plusieurs sites ou enseignes en éliminant l'effet des structures financières et fiscales.
Nom commercial sous lequel un commerce est connu du public, distinct de la raison sociale.
L'enseigne identifie le point de vente vis-à-vis de la clientèle. Elle est protégée juridiquement (marque) et son apposition sur la façade est soumise à autorisation locale. Elle peut figurer dans le bail comme élément constitutif du fonds de commerce.
Bâtiment dans lequel des personnes extérieures sont admises (commerces, restaurants, hôtels…), soumis à des règles strictes de sécurité incendie et d'accessibilité.
Les ERP sont classés par catégorie (1 à 5) selon l'effectif et par type selon l'activité. Ils doivent obtenir une autorisation d'ouverture, faire réaliser des contrôles périodiques et tenir un registre de sécurité.
Dispositif permettant aux nouvelles entreprises ou à certaines activités d'être exemptées de CFE pendant les premières années.
Les nouvelles entreprises bénéficient d'une exonération automatique de CFE l'année de leur création. D'autres exonérations existent pour certaines zones (ZFU, ZRR, BER) ou activités (artisanales, jeunes entreprises innovantes).
Mission d'évaluation confiée par un juge à un expert immobilier, notamment pour fixer la valeur locative ou l'indemnité d'éviction.
L'expertise judiciaire est ordonnée en cas de désaccord entre les parties sur la valeur locative du local ou le montant d'une indemnité d'éviction. L'expert est désigné par le juge et son rapport éclaire la décision finale.
Équipements obligatoires pour la lutte contre l'incendie dans tout ERP, soumis à vérification annuelle.
Le nombre et le type d'extincteurs dépendent de la surface, de la catégorie ERP et de l'activité. Contrôle annuel obligatoire par un professionnel agréé. Renouvellement complet tous les 5 à 10 ans selon le modèle.
Fichier électronique normalisé contenant l'ensemble des écritures comptables d'un exercice, à fournir à l'administration fiscale en cas de contrôle.
Le FEC est obligatoire pour toutes les entreprises tenant une comptabilité informatisée. Format défini par l'arrêté du 29 juillet 2013. BailPilot exporte les écritures liées aux baux au format FEC.
Référence : Arrêté du 29 juillet 2013
Ensemble d'éléments corporels et incorporels permettant l'exploitation d'une activité commerciale (clientèle, droit au bail, enseigne, matériel).
Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel. Sa cession est encadrée par des règles strictes (publicité légale, opposition des créanciers, séquestre).
Coûts d'acquisition et de mise en service d'un actif immobilisé, intégrés à sa valeur comptable.
Pour un local commercial acheté, les frais d'immobilisation incluent le prix d'acquisition, les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les travaux préalables à la mise en service.
Période en début de bail durant laquelle le preneur ne paie pas de loyer, en contrepartie de l'engagement à long terme.
La franchise de loyer (ou « pas-de-porte inversé ») est négociée à la signature du bail. Elle compense souvent les travaux d'aménagement à la charge du preneur. Durée typique : 3 à 12 mois.
Engagement bancaire de payer le bailleur dès sa première demande, sans pouvoir invoquer les éventuelles contestations du preneur.
Plus protectrice pour le bailleur qu'une caution classique, la garantie à première demande oblige la banque à payer immédiatement sans contestation possible. Elle est souvent exigée pour les baux à fort enjeu.
Engagement (dépôt, caution bancaire, caution solidaire) couvrant les risques d'impayés ou de dégradations.
Les garanties financières prennent plusieurs formes : dépôt de garantie, caution bancaire à première demande, caution personnelle des dirigeants, garantie autonome.
Conversion d'une adresse postale en coordonnées géographiques (latitude/longitude) pour affichage cartographique.
BailPilot utilise l'API officielle Base Adresse Nationale (BAN) du gouvernement français pour géocoder automatiquement les sites et les afficher sur une carte interactive.
Plateforme professionnelle des géomètres-experts donnant accès aux limites cadastrales et plans topographiques.
Géofoncier est utilisé par les professionnels (géomètres, notaires, architectes) pour vérifier les limites précises d'une propriété et préparer les actes immobiliers.
Plateforme nationale d'information sur les risques naturels et technologiques par adresse.
Géorisques (BRGM) permet de consulter en ligne les risques affectant un terrain ou un bâtiment : sismique, inondation, retrait-gonflement des argiles, sites pollués (BASIAS, BASOL), radon, etc.
Technique de chauffage et de climatisation utilisant l'énergie thermique du sous-sol.
La géothermie est une solution de plus en plus prisée pour atteindre les objectifs du décret tertiaire. Coût d'installation élevé mais consommations très réduites. Aides financières disponibles.
Ancien indice de référence pour l'indexation des loyers commerciaux, encore parfois utilisé dans les baux anciens.
L'ICC mesure l'évolution des prix d'achat des logements neufs. Il a été progressivement remplacé par l'ILC (commerces) et l'ILAT (tertiaire) car jugé trop déconnecté de la réalité commerciale.
Impôt français sur le patrimoine immobilier des particuliers dépassant 1,3 M€ au 1er janvier.
L'IFI a remplacé l'ISF en 2018 et ne concerne que le patrimoine immobilier. Les locaux à usage professionnel exploité par le contribuable sont en principe exonérés (biens professionnels).
Indice INSEE applicable aux activités tertiaires non commerciales (bureaux, professions libérales, logistique).
L'ILAT est composé de l'IPC, de l'ICC et du PIB en valeur. Il a été créé en 2011 pour remplacer l'ICC pour les bureaux et locaux d'activités tertiaires.
Indice INSEE utilisé pour indexer les loyers des activités commerciales et artisanales (commerces, restauration, hôtellerie).
L'ILC est composé à 50 % de l'IPC (prix à la consommation) et à 50 % de l'ICC ou de l'ICAV. Il est publié trimestriellement par l'INSEE. C'est l'indice par défaut pour les commerces depuis 2008.
Référence : Loi n° 2008-776 du 4 août 2008
Somme due par le bailleur au preneur lorsqu'il refuse le renouvellement du bail commercial sans motif grave.
Elle vise à compenser la perte du fonds de commerce et inclut : valeur marchande du fonds, frais de réinstallation, double loyer, indemnités salariales. Son montant peut représenter plusieurs années de chiffre d'affaires.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-14
Ajustement annuel du loyer en fonction de l'évolution d'un indice INSEE (ILC, ILAT, IRL ou ICC).
L'indexation se calcule par : Loyer N+1 = Loyer N × (Indice nouveau / Indice ancien). Elle est annuelle si une clause d'échelle mobile est prévue, sinon le loyer reste fixe entre deux révisions triennales.
Référence : Code de commerce, Art. L.112-1
Plateforme nationale donnant accès aux données légales et financières des entreprises françaises.
Infogreffe est le service officiel des greffes des tribunaux de commerce. Il permet de consulter K-bis, comptes annuels, statuts, dirigeants, procédures collectives. Indispensable pour vérifier la solvabilité d'un bailleur ou d'un preneur.
Demande d'action sur un local : réparation, maintenance, travaux, contrôle réglementaire.
Le suivi des interventions doit couvrir : la demande, le devis, la commande, la planification, la réception, la facturation et le règlement. Une bonne traçabilité est essentielle pour les contentieux.
Indice INSEE utilisé principalement pour les baux d'habitation, parfois pour de petits baux commerciaux à vocation mixte.
L'IRL correspond à la moyenne sur 12 mois de l'IPC hors loyers et tabac. Il est publié trimestriellement.
Ensemble des dispositifs réduisant les déperditions de chaleur d'un bâtiment (toiture, murs, planchers, fenêtres).
Les travaux d'isolation thermique sont essentiels pour respecter le décret tertiaire. Ils peuvent être à la charge du bailleur (gros œuvre) ou du preneur (aménagements). Aides financières disponibles : MaPrimeRénov', certificats d'économie d'énergie.
Juge spécialisé du Tribunal judiciaire compétent pour fixer le loyer renouvelé d'un bail commercial en cas de désaccord.
Le juge des loyers commerciaux est saisi en cas de désaccord entre bailleur et preneur sur le loyer du bail renouvelé. Il statue sur la base des 6 critères de l'article L.145-33 du Code de commerce.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-33
Document officiel attestant de l'existence juridique d'une entreprise commerciale, délivré par le greffe du tribunal de commerce.
Le K-bis est la « carte d'identité » d'une entreprise. Il est généralement demandé par le bailleur lors de la signature d'un bail commercial pour vérifier l'existence et la solvabilité du preneur. Validité 3 mois.
Loi de 1986 protégeant les espaces côtiers en limitant l'urbanisation sur les zones littorales.
La loi Littoral interdit en principe les constructions nouvelles dans les espaces remarquables et les coupures d'urbanisation. Elle impose la continuité avec l'urbanisation existante.
Référence : Loi n° 86-2 du 3 janvier 1986
Loi de 1985 régissant l'aménagement et la protection des zones de montagne.
La loi Montagne impose des règles spécifiques pour l'urbanisation en zone de montagne : préservation des paysages, continuité avec l'urbanisation existante, protection des terres agricoles.
Référence : Loi n° 85-30 du 9 janvier 1985
Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 réformant le statut des baux commerciaux pour mieux protéger le preneur.
La loi Pinel a introduit l'inventaire obligatoire des charges récupérables, l'état des lieux d'entrée et de sortie obligatoire, le droit de préemption du locataire commercial, et la limitation à 10 % de la hausse de loyer après déplafonnement.
Référence : Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014
Somme versée périodiquement par le preneur au bailleur en contrepartie de la jouissance du local.
Le loyer est librement fixé à la signature du bail commercial. Il peut être révisé tous les 3 ans (révision triennale) ou indexé annuellement selon une clause d'échelle mobile.
Loyer décroissant sur la durée du bail, généralement utilisé en contrepartie d'investissements lourds du preneur.
Le loyer dégressif est une forme rare mais utile pour les baux où le preneur prend en charge des travaux importants. Le bailleur compense en réduisant le loyer dans le temps.
Défaut de paiement du loyer par le preneur, déclenchant la procédure de recouvrement et éventuellement la clause résolutoire.
Le bailleur peut délivrer un commandement de payer. Sans paiement dans le mois, la clause résolutoire est acquise et la résiliation peut être prononcée par le juge.
Loyer évoluant par paliers définis à l'avance dans le bail (par exemple +5 % tous les 3 ans).
Le loyer progressif permet au bailleur de fixer une trajectoire d'augmentation prévisible. Il s'ajoute généralement à l'indexation classique. À ne pas confondre avec le loyer indexé qui suit l'évolution d'un indice INSEE.
Loyer dont le montant varie en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, souvent en complément d'un loyer minimum garanti.
Très courant en centres commerciaux, le loyer variable est composé d'un fixe (loyer minimum garanti) + un pourcentage du CA HT au-delà d'un seuil (généralement 6 à 12 %).
Différence entre le loyer payé au bailleur principal et le loyer perçu d'un sous-locataire.
Pour les opérateurs de coworking ou les preneurs qui sous-louent une partie de leur local, la marge locative mesure la rentabilité de cette opération. Elle doit respecter les règles de l'article L.145-31.
Document de pré-accord entre bailleur et preneur fixant les principales conditions d'un futur bail commercial.
Le MoU (ou « accord de principe ») n'est pas un contrat définitif mais formalise les points-clés négociés : loyer, durée, charges, clauses spéciales. Il sert de base à la rédaction du bail final par les avocats.
Plateforme officielle ADEME de déclaration des consommations énergétiques au titre du décret tertiaire.
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) collecte chaque année les consommations énergétiques des bâtiments tertiaires assujettis.
Dépenses opérationnelles (Operating Expenses) liées à l'exploitation courante d'une entreprise.
Le loyer, les charges, les fluides, l'entretien courant sont des OPEX. Contrairement aux CAPEX, ils sont déduits intégralement de l'exercice. La distinction CAPEX/OPEX est cruciale pour le pilotage financier.
Décision du bailleur de soumettre les loyers à la TVA pour pouvoir récupérer la TVA sur ses propres dépenses.
L'option à la TVA est facultative pour les locaux nus à usage professionnel. Une fois exercée, elle engage le bailleur pour 9 ans. Le preneur assujetti à la TVA peut alors récupérer la TVA payée sur ses loyers.
Somme versée par le preneur au bailleur lors de la signature d'un bail commercial, en plus du loyer.
Le pas-de-porte (ou « droit d'entrée ») est versé en contrepartie du droit au bail commercial. Il peut être qualifié de complément de loyer (déductible fiscalement) ou d'indemnité (capitalisable). Sa nature détermine son traitement comptable.
Autorisation pour les travaux d'aménagement du sol : lotissements, terrains de camping, parkings importants.
Le permis d'aménager concerne les opérations modifiant le terrain mais ne créant pas de construction (lotissements, voiries, espaces publics). Délai d'instruction : 3 mois.
Autorisation administrative obligatoire pour les travaux importants modifiant la structure ou l'apparence d'un bâtiment.
Le permis de construire est délivré par la mairie après instruction (2 mois minimum). Il est exigé pour les constructions nouvelles, les extensions de plus de 20 m², les changements de destination avec travaux et les démolitions.
Limite légale d'évolution du loyer lors d'une révision triennale ou d'un renouvellement.
Le loyer plafonné évolue selon la variation de l'ICC, de l'ILC ou de l'ILAT depuis le dernier loyer fixé. Sauf cas de déplafonnement, le bailleur ne peut pas demander plus.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-38
Constat de Risque d'Exposition au Plomb obligatoire pour les bâtiments construits avant 1949.
Le CREP identifie la présence de plomb dans les peintures et propose un suivi. Il est obligatoire pour les locaux d'habitation et fortement recommandé pour les locaux commerciaux dans les bâtiments anciens.
Document d'urbanisme fixant les règles d'occupation des sols sur le territoire d'une commune ou d'un EPCI.
Le PLU définit les zones urbanisables, les hauteurs maximales, les destinations autorisées, les coefficients d'emprise au sol, etc. Il est consultable en mairie et conditionne les permis de construire et autorisations diverses.
Bénéfice réalisé lors de la revente d'un bien immobilier, soumis à imposition selon la durée de détention.
Pour les professionnels, la plus-value immobilière est intégrée au résultat fiscal de l'entreprise. Pour les particuliers, elle est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention.
Ancien document d'urbanisme remplacé progressivement par le PLU depuis 2000.
Les POS encore en vigueur dans certaines communes restent opposables. Ils ont vocation à disparaître au profit des PLU et PLUi (intercommunaux).
Document délimitant les zones soumises à des risques naturels (inondation, mouvement de terrain) ou technologiques.
Les PPR (PPRi pour inondation, PPRn pour naturel, PPRt pour technologique) sont opposables aux PLU et imposent des règles spécifiques de construction ou d'interdiction. Information obligatoire à l'acquéreur ou au locataire.
Délai légal de 6 mois à respecter pour notifier la résiliation d'un bail commercial à l'échéance triennale.
Le préavis doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Un préavis raté entraîne une reconduction automatique pour 3 ans supplémentaires.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-9
Locataire d'un local commercial, signataire du bail et redevable du loyer auprès du bailleur.
Le preneur est l'exploitant du fonds de commerce ou de l'activité dans le local loué. Il bénéficie du statut protecteur des baux commerciaux : droit au renouvellement, indemnité d'éviction, etc.
Engagement contractuel entre bailleur et preneur de signer un bail commercial sous certaines conditions suspensives.
La promesse de bail engage les parties à signer le bail définitif lorsque les conditions suspensives sont levées (obtention d'un prêt, autorisation administrative, etc.). Elle peut être unilatérale ou synallagmatique.
Sommes comptabilisées chaque année pour anticiper le coût futur de gros travaux d'entretien du local.
Dans un bail commercial, le preneur peut constituer des provisions pour les gros travaux à sa charge. Pour le bailleur, les provisions pour grosses réparations (Art. 606 C. civ.) sont déductibles fiscalement.
Dénomination officielle d'une entreprise sous laquelle elle exerce ses droits et obligations juridiques.
La raison sociale est mentionnée dans les statuts et au K-bis. Pour un bail commercial, c'est cette dénomination qui doit figurer comme partie au contrat, et non l'enseigne commerciale qui peut être différente.
Registre public tenu par les greffes des tribunaux de commerce, recensant toutes les entreprises commerciales françaises.
L'immatriculation au RCS est obligatoire pour exercer une activité commerciale. C'est elle qui confère la personnalité juridique aux sociétés. Les informations sont publiques (Infogreffe).
Taxe locale due pour les enseignes, pré-enseignes et dispositifs publicitaires apposés sur un local commercial.
La taxe locale sur la publicité extérieure (TLPE) est instituée par les communes et calculée selon la surface des dispositifs publicitaires. Elle peut être refacturée au preneur si le bail le prévoit.
Transmission au preneur (filiale, franchisé, sous-locataire) de tout ou partie des coûts immobiliers, parfois avec marge.
Mécanisme courant dans les groupes multi-sites pour faire porter les coûts immobiliers aux entités exploitantes ou aux franchisés. La marge éventuelle doit respecter les règles fiscales (prix de transfert).
Document obligatoire pour tout ERP, consignant l'historique des contrôles, formations, exercices d'évacuation et incidents.
Le registre de sécurité doit être tenu à jour et accessible à la commission de sécurité en cas de contrôle. Son absence peut entraîner la fermeture administrative de l'établissement.
Calcul annuel obligatoire de l'écart entre les provisions versées par le preneur et les charges réelles du bailleur.
Le bailleur doit communiquer un état détaillé des charges chaque année avec les justificatifs. Le preneur peut contester pendant 3 ans.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-40-2 (loi Pinel)
Reconduction du bail commercial à son expiration, soit à l'amiable soit en application du droit au renouvellement.
Le preneur a un droit au renouvellement à l'expiration du bail (9 ans). Le bailleur peut refuser, mais doit alors verser une indemnité d'éviction sauf motif grave et légitime ou démolition pour reconstruction.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-8 à L.145-14
Faculté pour le bailleur ou le preneur de demander une révision du loyer tous les 3 ans, plafonnée selon l'évolution de l'ILC ou de l'ILAT.
La révision triennale est encadrée par l'article L.145-38 du Code de commerce. Le loyer révisé reste plafonné sauf cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-38
Indicateur mesurant la rentabilité des capitaux investis dans une entreprise ou un site.
Le ROIC compare le résultat opérationnel après impôts au capital investi (immobilisations + besoin en fonds de roulement). Il permet d'évaluer si l'investissement immobilier dégage suffisamment de valeur.
Réglementations thermiques imposant des performances énergétiques minimales aux bâtiments neufs (RT 2012 jusqu'en 2021, RE 2020 depuis).
La RE 2020 (Réglementation Environnementale) a remplacé la RT 2012 pour les constructions neuves. Elle impose des seuils d'émission carbone et de consommation énergétique plus exigeants.
Document de planification stratégique fixant les orientations d'aménagement à l'échelle d'un bassin de vie.
Le SCOT encadre les PLU des communes membres et fixe les grandes orientations en matière d'urbanisme commercial, de transports, d'environnement et d'habitat.
Unité de mesure officielle depuis 2012 pour calculer les droits à construire et les surfaces de référence d'un bâtiment.
La surface de plancher se calcule à partir de l'intérieur des façades, déduction faite des trémies, embrasures, gaines techniques, etc. Elle est utilisée pour les permis de construire et le calcul des taxes d'urbanisme.
Ensemble des dispositifs et obligations visant à prévenir et combattre le feu dans un local commercial.
Les ERP doivent respecter le règlement de sécurité incendie : extincteurs, détecteurs, alarmes, désenfumage, portes coupe-feu, plans d'évacuation, exercices annuels. Contrôles périodiques obligatoires.
Restrictions imposées sur un terrain par les règles d'urbanisme : alignement, prospect, hauteur, distances.
Les servitudes d'urbanisme limitent les possibilités de construction et d'aménagement d'un terrain. Elles peuvent avoir des impacts financiers importants pour le propriétaire (impossibilité de construire, perte de valeur).
Ancienne unité de mesure incluant l'ensemble des planchers de chaque niveau, mesurés au nu extérieur des murs.
La SHOB était utilisée pour calculer les droits à construire avant 2012. Elle a été remplacée par la surface de plancher. Elle restait plus large que la SHON car elle incluait les sous-sols et combles non aménageables.
Ancienne unité de mesure de la surface d'un bâtiment incluant tous les niveaux clos et couverts.
La SHON a été remplacée par la surface de plancher (SDP) en 2012. Elle reste utilisée dans certains documents anciens. Elle se calcule en additionnant les surfaces de plancher de chaque niveau, déduction faite des surfaces non aménageables.
Adresse administrative et juridique de référence d'une entreprise, mentionnée dans ses statuts.
Le siège social peut être identique au lieu d'exploitation ou non. Pour une enseigne multi-sites, le siège social est généralement distinct des points de vente. Il détermine notamment la compétence territoriale du tribunal en cas de litige.
Événement causant un dommage au local ou à son contenu (incendie, dégât des eaux, vol, etc.) et déclenchant une intervention assurance.
Le suivi sinistre doit couvrir : déclaration, expertise, devis, indemnisation, travaux. Bailleur et preneur doivent chacun avoir une assurance couvrant leur périmètre.
Numéro d'identification unique d'une entreprise française, composé de 9 chiffres attribués par l'INSEE.
Le SIREN identifie l'entreprise au niveau national, indépendamment de ses établissements (SIRET). Il est attribué à la création de l'entreprise et reste stable pendant toute son existence.
Répertoire INSEE des entreprises et établissements français, identifiés par SIREN et SIRET.
Le répertoire SIRENE contient toutes les entreprises immatriculées en France avec leurs coordonnées, activités (code APE), forme juridique. Accessible via API publique pour vérifier l'existence d'un bailleur.
Numéro d'identification unique d'un établissement français, composé du SIREN (entreprise) + 5 chiffres (établissement).
Le SIRET identifie chaque établissement physique d'une entreprise. Pour un bail commercial, il identifie le local exploité. Vérifiable gratuitement sur SIRENE.
Unité géographique exploitée par l'enseigne (magasin, restaurant, bureau, entrepôt…), associée à un ou plusieurs baux.
Le pilotage par site permet d'agréger : surface, loyer, CA, taux d'effort, échéances. C'est l'unité de base du reporting immobilier multi-sites.
Mise à disposition par le preneur d'une partie ou de la totalité du local à un tiers, soumise à l'accord du bailleur.
La sous-location est en principe interdite, sauf clause contraire ou accord exprès du bailleur. Le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer principal sauf accord du bailleur.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-31
Partie d'un local dédiée à la vente au public, hors réserves, bureaux administratifs et zones de stockage.
La surface commerciale (ou « surface de vente ») détermine notamment l'assujettissement à la CDAC pour les commerces de plus de 1 000 m². Elle inclut les espaces accessibles à la clientèle.
Surface effectivement disponible pour l'activité du preneur, hors murs, gaines, escaliers et zones inutilisables.
La surface utile est la mesure la plus pertinente pour calculer le coût d'occupation au m² réel. Elle est généralement inférieure de 10 à 20 % à la surface de plancher.
Continuation automatique du bail commercial à durée indéterminée si aucune partie ne donne congé à l'expiration.
À la fin du bail (9 ans), si ni le bailleur ni le preneur ne donnent congé, le bail se prolonge tacitement aux mêmes conditions, mais à durée indéterminée. Chaque partie peut alors y mettre fin avec un préavis de 6 mois. Risque de déplafonnement après 12 ans.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-9
Ratio loyer annuel / chiffre d'affaires HT × 100, indicateur clé de la santé d'un point de vente.
Un taux d'effort sain se situe généralement entre 7 et 12 % selon le secteur. Au-delà de 15 %, le point de vente est en difficulté. C'est l'indicateur n°1 du pilotage immobilier.
Impôt local annuel dû par le propriétaire du local, dont la refacturation au preneur est encadrée par la loi Pinel.
Depuis la loi Pinel, la TF peut être refacturée au preneur seulement si une clause expresse le prévoit. Les grosses réparations (Art. 606 du Code civil) restent toujours à la charge du bailleur.
Référence : Code civil, Art. 606 + Loi Pinel
Taxe locale calculée sur la valeur locative d'un bien immobilier, destinée à financer la collecte des déchets ménagers.
La TEOM est généralement refacturée au preneur dans un bail commercial (charge récupérable de droit commun). Elle est calculée par les communes ou leurs groupements (EPCI).
Transmission du bail commercial à un nouvel exploitant suite à fusion, scission, apport partiel ou cession universelle.
Le transfert de bail diffère de la cession : il intervient par opération juridique sur la société (fusion, scission) sans nécessiter d'accord exprès du bailleur, sauf clause contraire.
Répartition légale des travaux entre bailleur (gros travaux) et preneur (entretien courant), encadrée par la loi Pinel.
L'article 606 du Code civil et la loi Pinel précisent : le bailleur prend en charge les grosses réparations (toiture, murs porteurs), le preneur assure l'entretien courant. La liste précise doit figurer dans le bail.
Référence : Code civil, Art. 606 + Loi Pinel
Juridiction compétente pour les litiges relatifs aux baux commerciaux (anciennement Tribunal de grande instance).
Depuis la réforme de 2020, le Tribunal judiciaire remplace le TGI et connaît des contentieux liés aux baux commerciaux : impayés, contestation d'indexation, refus de renouvellement, indemnité d'éviction.
Période de 3 ans au terme de laquelle le preneur peut résilier son bail commercial.
À chaque triennale, le preneur dispose d'une faculté de sortie. Le bailleur peut aussi demander une révision du loyer. C'est un moment-clé pour renégocier les conditions du bail.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-4
Régime de TVA applicable aux opérations immobilières professionnelles : location, vente, travaux.
La location de locaux professionnels est en principe exonérée de TVA, mais le bailleur peut opter pour la TVA pour récupérer la TVA sur ses dépenses (travaux, charges). Cette option engage 9 ans minimum.
Loyer théorique qu'un local pourrait obtenir sur le marché libre, déterminé par 6 critères légaux.
Les 6 critères sont : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties, facteurs locaux de commercialité, prix pratiqués dans le voisinage, et les éléments d'équilibre.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-33
Estimation de la valeur économique d'un fonds de commerce en vue d'une cession ou d'une opération de transmission.
Plusieurs méthodes coexistent : multiple du CA (0,5 à 3,5x selon l'activité), multiple de l'EBITDA (5 à 12x), barème professionnel (boulangeries, pharmacies, etc.). L'expert choisit la méthode la plus pertinente.
Système de renouvellement d'air obligatoire dans les ERP pour garantir la qualité de l'air intérieur et la sécurité.
Les locaux commerciaux doivent disposer d'une ventilation conforme au Code du travail. Les ERP cuisinant ou recevant du public doivent installer une VMC adaptée. Contrôle annuel obligatoire.
Périmètre dans lequel une collectivité réalise un programme d'aménagement immobilier et économique.
Les ZAC permettent à la collectivité d'acquérir des terrains, viabiliser, aménager puis revendre à des opérateurs ou à des entreprises. Elles structurent le développement économique des villes.
Local d'exploitation d'une entreprise distinct de son siège social, immatriculé séparément au RCS.
Pour une enseigne multi-sites, chaque point de vente peut être un établissement secondaire. Chacun a son propre SIRET mais partage le SIREN de la société-mère. L'immatriculation est obligatoire en cas d'activité permanente.
Document constatant l'état du local à l'entrée et à la sortie du preneur, indispensable pour les responsabilités sur les dégradations.
Depuis la loi Pinel, l'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire. À défaut, le local est présumé en bon état à l'entrée. Il peut être réalisé à l'amiable ou par huissier.
Référence : Code de commerce, Art. L.145-40-1 (loi Pinel)
Diagnostic obligatoire dans les zones définies par arrêté préfectoral pour détecter la présence de termites ou autres insectes xylophages.
L'état parasitaire est imposé pour les ventes immobilières dans les zones contaminées. Pour les baux commerciaux, il est recommandé en cas de doute, surtout pour les bâtiments anciens à structure bois.
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