DVF et données publiques : analyser le marché immobilier commercial gratuitement

DVF : la donnée publique qui change la négociation immobilière

Depuis avril 2019, l'État français met à disposition la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) : l'intégralité des transactions immobilières des 5 dernières années, gratuites, en open data, mises à jour deux fois par an. Plus de 15 millions de mutations y sont indexées : ventes de maisons, d'appartements, de locaux commerciaux, de murs, de fonds de commerce, et bien d'autres.

Pour un preneur multi-sites qui négocie un loyer, un renouvellement ou une acquisition, c'est une mine d'or stratégique gratuite. Et pourtant, moins de 10 % des directions immobilières l'exploitent systématiquement. Ce guide explique ce qu'est DVF, comment l'interroger, et comment la croiser avec d'autres données publiques pour construire un dossier de négociation imbattable.

Qu'est-ce que la base DVF ?

DVF recense les mutations à titre onéreux publiées au Service de Publicité Foncière (SPF), avec pour chaque transaction :

• Date de mutation
• Type (vente, vente en l'état futur d'achèvement, expropriation, adjudication)
• Adresse + section cadastrale + numéro de parcelle
• Surface bâtie et surface terrain
• Nombre de pièces principales (résidentiel)
• Nature du bien (maison, appartement, local industriel et commercial, dépendance)
• Prix total et prix au m²

Source officielle : app.dvf.etalab.gouv.fr (visualisation cartographique gratuite) et data.gouv.fr (téléchargement des fichiers CSV bruts).

Limitations à connaître :

• Couvre la France entière sauf Alsace-Moselle (régime de publicité foncière différent)
• Ne contient pas les loyers (pas de données locatives directes)
• Délai de publication : 6 à 12 mois après la mutation
• Données déclarative : le prix peut être minoré en cas de fraude

Malgré ces limites, c'est la source publique la plus fiable sur les valeurs vénales en France.

Pourquoi DVF compte pour le preneur commercial

Vous direz : "Je négocie un loyer, pas une acquisition. Pourquoi DVF m'intéresse ?"

Trois raisons :

1. Le loyer est lié à la valeur vénale. La rentabilité immobilière commerciale tourne autour de 5-7 % brute. Si je connais le prix au m² des locaux commerciaux dans une rue, je peux estimer le loyer "économiquement justifiable" pour le bailleur.

1. Les comparables locatifs sont déduits des comparables vénaux. Quand un magasin se vend avec son bail attaché, le loyer est souvent rendu public dans l'acte (et accessible via les données fiscales annexes). DVF + recoupements donne une vue marché.

1. L'argument est imparable en négociation. Quand vous démontrez à un bailleur, données publiques en main, qu'un local équivalent à 100 m de chez lui s'est vendu à 4 800 €/m² (loyer économique justifiant 25 €/m²/mois) alors qu'il vous demande 32 €/m²/mois — la conversation change.

La méthode comparable en 5 étapes

Étape 1 — Délimiter la zone de chalandise

Tracer un périmètre cohérent autour du local visé :

• Rue piétonne : la rue elle-même + 2 rues adjacentes
• Centre-ville : un quart de la commune ou un secteur INSEE
• Centre commercial : le centre + concurrents directs dans 5 km
• Zone d'activité : le parc + parcs équivalents dans 10 km

Étape 2 — Filtrer les transactions de locaux commerciaux

Sur DVF Etalab, sélectionner :

• Type local : "Local industriel et commercial"
• Période : 24 derniers mois (privilégier le récent)
• Surface : ± 30 % vs surface visée
• Exclure les transactions atypiques (expropriation, adjudication)

Étape 3 — Calculer un prix au m² médian

Sur 5-15 transactions retenues :

• Calculer la médiane (plus robuste que la moyenne)
• Vérifier la dispersion (écart entre min et max)
• Identifier les outliers (transactions à exclure : vente à un prix de complaisance, etc.)

Étape 4 — Convertir en loyer économique

Formule : Loyer mensuel/m² = Prix m² × Taux capitalisation / 12

• Taux de capitalisation commerce : 5 à 8 % selon emplacement et typologie
• Centre-ville prime : 5-6 %
• Périphérie / retail park : 7-8 %

Exemple : prix m² médian = 4 200 €, taux 6,5 % → loyer économique = 4 200 × 6,5 % / 12 = 22,75 €/m²/mois.

Étape 5 — Comparer au loyer demandé

L'écart entre loyer économique et loyer proposé est l'argument central de négociation.

Au-delà de DVF : 4 autres données publiques utiles

1. SIRENE (data.gouv.fr / annuaire-entreprises.data.gouv.fr)

Base des entreprises françaises : SIRET, SIREN, code NAF, capital, dirigeants, situation juridique. Permet de :

• Profiler le bailleur (SCI familiale ou foncière institutionnelle ?)
• Identifier les voisins commerçants (concurrence, complémentarité)
• Vérifier la solvabilité d'un repreneur en cession

2. BAN (Base Adresse Nationale)

Géocodage officiel : à partir d'une adresse, retourne coordonnées GPS, code INSEE commune. Utile pour cartographier le parc et calculer des distances.

3. Étalab DVF + cadastre.data.gouv.fr

Croisement DVF + cadastre = informations sur la parcelle elle-même : surface, propriétaires (via Majic, payant), usage, contraintes urbanisme. Pour l'audit due diligence c'est essentiel.

4. Géorisques (georisques.gouv.fr)

Tous les risques naturels et technologiques par adresse : inondation, mouvement de terrain, sismicité, ICPE proches, retrait-gonflement des argiles, pollution des sols. Pour évaluer un local avant signature, c'est incontournable.

5. Observatoire DPE (ADEME)

Tous les DPE réalisés en France depuis 2021 : étiquette énergétique, GES, surface, année de construction. Permet d'évaluer le statut décret tertiaire avant même de visiter.

Le croisement des données : la vraie valeur

DVF seul est intéressant. DVF croisé avec d'autres bases devient stratégique. Quelques croisements à fort ROI :

Croisement DVF × cadastre

Permet de remonter aux propriétaires actuels (via Majic, accessible aux notaires/avocats sous conditions). Sur un dossier de négociation, savoir que le bailleur est une SCI familiale de 3 frères en désaccord change la stratégie.

Croisement DVF × DPE

Le DPE révèle l'état énergétique du bâtiment. Combiné aux comparables DVF, on calcule la prime ou la décote ESG : un bâtiment classé G se vend en moyenne 8-12 % moins cher qu'un bâtiment équivalent classé C. Argument pour négocier (côté preneur : exiger des travaux ; côté bailleur : justifier un loyer en-dessous du marché par l'état du bâti).

Croisement DVF × SIRENE

Les voisins commerçants sont publics dans SIRENE. On peut cartographier l'écosystème commercial : densité de l'offre, complémentarité, concurrence directe. Pour un fast-food, savoir qu'un Mc Do, un Burger King et un KFC sont à moins de 200 m change l'évaluation de la zone.

Croisement DVF × INSEE Iris

Les statistiques de population (âge, CSP, revenu, ménages avec enfants) par îlot Iris (~2 000 habitants) donnent le pouvoir d'achat captable. Un magasin haut de gamme dans une zone Iris à revenu médian inférieur à 22 k€/an = signal d'alerte stratégique.

Croisement DVF × Décret tertiaire

Pour les locaux > 1 000 m², la trajectoire DEET est un facteur de valeur. Un local non engagé dans la transition énergétique sera valorisé moindre dans 3-5 ans. À intégrer dans la prospection comme dans la négociation.

L'open data immobilière en France : un écosystème en accélération

L'open data immobilière française est le plus avancé d'Europe. Cinq sources publiques majeures complètent DVF :

LOVAC (Logements vacants conventionnés)

Liste les locaux vacants depuis plus de 2 ans, par commune. Source de prospection pour les enseignes en croissance, et indicateur de vitalité commerciale d'une rue.

IGN — RGE (Référentiel à Grande Échelle)

Cartographie ultra-fine du territoire : bâti, voirie, hydrographie. Utile pour analyser l'accessibilité d'un site, la visibilité depuis les axes routiers, les co-visibilités.

Open Data INPI (BODACC)

Annonces légales : créations d'entreprise, cessations, redressements judiciaires, jugements. Suivre les enseignes qui ouvrent (concurrents) ou qui ferment (opportunités de reprise) dans une zone.

Permis de construire (data.gouv.fr)

Tous les permis déposés et accordés en France. Permet de détecter les mutations urbaines à venir : nouveau centre commercial, programme résidentiel important, requalification d'un quartier.

MAJIC (DGFiP, accès payant)

Base fiscale des biens et propriétaires. Accessible aux notaires, avocats, géomètres. Révèle propriétaires, valeurs cadastrales, historique fiscal. Pour la due diligence, c'est le complément ultime de DVF.

Cas pratique : enseigne textile, négociation à Lyon

Contexte : magasin 220 m² rue de la République, Lyon 2e. Bail 3/6/9 signé en 2015 à 12 800 €/mois HT (58 €/m²/mois). Renouvellement en 2024.

Demande bailleur : 14 800 €/mois (67 €/m²/mois, +15 %).

Audit comparables DVF (24 derniers mois) :

Médiane prix m² : 7 000 €.

Conversion en loyer économique : 7 000 × 6 % / 12 = 35 €/m²/mois.

Le loyer existant (58) est 65 % au-dessus du loyer économique calculé. Le marché s'est déprécié depuis 2015 (impact post-COVID + concurrence centres commerciaux).

Argumentaire monté : 12 pages avec carte des comparables, calcul du loyer économique, taux de capitalisation justifié, comparables d'enseignes équivalentes ailleurs en France.

Résultat de la négociation :

• Loyer renouvelé : 11 500 €/mois (-10 % vs avant, -22 % vs demande bailleur)
• Économie sur 9 ans : 357 k€
• Coût de l'audit : 0 € (données publiques) + 4h de travail interne

Limites et pièges à éviter

Limite 1 : DVF ne contient pas les fonds de commerce. Une cession de fonds inclut souvent murs + fonds, mais le prix DVF couvre alors murs + fonds confondus. Difficulté à isoler la valeur immobilière pure.

Limite 2 : marché commercial peu profond. Dans certaines zones, on trouve 2-3 transactions sur 24 mois — pas assez pour une médiane robuste. Élargir la zone ou prendre 36-48 mois.

Limite 3 : prix déclaré ≠ prix réel. Cas connus de minoration fiscale : prix officiel à 1 M€, prix réel à 1,3 M€ avec arrangement annexe. Détection : prix très en dessous des comparables proches.

Piège : taux de capitalisation mal choisi. Un mauvais taux de cap fait varier le loyer économique de ±30 %. Référer aux études CBRE / JLL / BNP Paribas Real Estate publiées trimestriellement (gratuit pour les tendances).

Le tableau de bord marché : 8 indicateurs à suivre

Au-delà des comparables ponctuels, un suivi marché systématique s'organise autour de 8 indicateurs publics :

1. Prix m² médian zone, glissant 12 mois
2. Volume de transactions zone, glissant 24 mois (proxy de liquidité)
3. Évolution prix m² vs N-1 et N-3 (tendance)
4. Loyer économique déduit (prix médian × taux cap)
5. Taux de vacance estimé (LOVAC + observation rues)
6. Mouvements d'enseignes dans la zone (BODACC, INPI)
7. Projets urbains en cours (permis de construire)
8. Évolution démographique Iris (INSEE)

Suivi semestriel, présenté en COMEX immobilier. Permet d'identifier les zones en montée ou en déclin, et d'anticiper les mouvements de loyer 12-24 mois à l'avance.

Comment BailPilot exploite les données publiques

BailPilot connecte automatiquement 5 APIs publiques françaises pour chaque site enregistré :

• BAN : géocodage GPS automatique
• SIRENE : profiling du bailleur (statut, capital, ancienneté)
• DVF : comparables vénaux dans un rayon de 500 m, mis à jour à chaque ouverture
• DPE : étiquette énergétique du bâtiment
• Géorisques : 13 typologies de risques

Le module "Marché local" génère automatiquement le rapport de comparables au moment où vous lancez un cycle de renouvellement. Le travail d'analyse passe de 8h à 30 minutes par dossier.

FAQ sur les données publiques en immobilier commercial

DVF est-il vraiment gratuit ?

Oui, totalement. Téléchargement libre sur data.gouv.fr et visualisation cartographique sur app.dvf.etalab.gouv.fr. Aucun login, aucun quota, aucune limitation.

Quelle alternative payante existe ?

Bases pro comme Geoinfo (BNP Paribas), Datim, Reactim, Locatif Pro. Tarifs de 2 à 15 k€/an. Avantage : données enrichies (surfaces internes, état, transactions privées non publiées au SPF) et reporting professionnel. À considérer pour les gros parcs ou les directions M&A.

DVF contient-il les loyers commerciaux ?

Non, pas directement. Les loyers sont dans les DECLOYER (déclaration de loyer commercial), accessible aux seuls assujettis IFI ou via le service "Patrim" de la DGFiP (consultation par notaires/avocats sur demande motivée). Pour les particuliers et entreprises, l'accès est restreint.

Comment vérifier si un comparable DVF est fiable ?

Trois signaux : (1) le prix au m² s'inscrit dans la fourchette des transactions voisines, (2) la nature du local est cohérente (pas un parking déclaré comme commerce), (3) la transaction n'est pas une vente entre parties liées (mêmes noms acheteur/vendeur dans une SCI familiale).

À partir de combien de comparables peut-on conclure ?

Minimum 5 comparables sur 24 mois pour une médiane utilisable. Idéalement 8-12. En dessous : élargir la zone ou augmenter la période. La représentativité prime sur la proximité géographique.

Faut-il actualiser les comparables d'une année à l'autre ?

Oui, à chaque cycle de négociation. Le marché bouge : un comparable de 2022 peut être obsolète en 2026. Règle simple : ne jamais utiliser un comparable de plus de 24 mois sans correction d'inflation immobilière.

DVF est-il accepté en justice ?

Oui, comme élément de preuve. Les juges des loyers commerciaux acceptent les comparables DVF comme indice de la valeur locative (Art. L.145-33 CCom). Ils ne sont pas une preuve absolue mais un faisceau d'indices, à combiner avec expertise et contexte local.

Comment automatiser le suivi du marché ?

Trois approches : (1) Veille manuelle trimestrielle sur les comparables proches (1-2h par trimestre), (2) Scripts Python sur DVF brut (data scientist nécessaire), (3) Outil métier connecté aux APIs (BailPilot, Datim, Reactim) qui rafraîchit automatiquement. La 3e est la plus efficace en pratique.

Quelle marge d'erreur sur le loyer économique calculé ?

±15 à 25 % typiquement. Le calcul donne une fourchette, pas une certitude. Utiliser pour borner la négociation, pas pour fixer un chiffre. La précision augmente avec : nombre de comparables (>10), proximité géographique (<300 m), récence (<18 mois), homogénéité de surface (±20 %).

Quels sont les pièges des données publiques ?

Les biais structurels. DVF couvre les transactions notariées, donc pas les ventes Alsace-Moselle. SIRENE ne distingue pas siège/établissement secondaire dans certains cas. DPE peut être ancien et non représentatif après travaux. Toujours croiser plusieurs sources et garder un œil critique.

L'IA peut-elle exploiter ces données à ma place ?

Oui, et c'est même son meilleur cas d'usage en immobilier commercial. Un modèle bien entraîné enrichit chaque site avec 30-50 attributs en quelques secondes, calcule les comparables, génère les rapports. C'est ce que fait BailPilot nativement. Le travail humain se concentre sur l'interprétation, pas sur la collecte.

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Ressources

• DVF Etalab (visualisation) : https://app.dvf.etalab.gouv.fr
• DVF data.gouv.fr (CSV bruts) : https://www.data.gouv.fr/fr/datasets/demandes-de-valeurs-foncieres/
• Annuaire entreprises (SIRENE) : https://annuaire-entreprises.data.gouv.fr
• Base Adresse Nationale : https://adresse.data.gouv.fr
• Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr
• Observatoire DPE ADEME : https://observatoire-dpe.ademe.fr
• Cadastre data.gouv.fr : https://cadastre.data.gouv.fr