Clause tous commerces : la liberté commerciale dans un bail

La clause "tous commerces" : la liberté commerciale en un mot

Si vous gérez un bail commercial, vous avez peut-être déjà entendu cette expression magique : "clause tous commerces". Pour le preneur, c'est la garantie d'une liberté totale d'évolution. Pour le bailleur, c'est souvent l'angoisse de voir son local accueillir une activité incompatible avec son immeuble.

Mais que recouvre vraiment cette clause ? Est-elle légale ? Comment la négocier ? Quels sont ses pièges ? Voici tout ce qu'il faut savoir avant de signer.

Définition juridique de la clause tous commerces

La clause "tous commerces" est une clause de destination du bail commercial qui autorise le preneur à exercer dans le local n'importe quelle activité commerciale, artisanale ou industrielle, sans avoir à demander d'autorisation préalable au bailleur.

Elle s'oppose aux clauses de destination restrictives, qui limitent l'activité à une seule catégorie (par exemple : "exploitation d'une boulangerie-pâtisserie", "vente de vêtements prêt-à-porter", "cabinet de kinésithérapie").

Pourquoi est-elle si recherchée ?

Une clause tous commerces offre au preneur une flexibilité maximale :

• Pivoter d'une activité à une autre sans renégocier le bail
• Vendre son fonds de commerce à un repreneur dont l'activité est différente
• Tester de nouveaux concepts ou diversifier
• Échapper à la procédure complexe et coûteuse de déspécialisation

Pour un investisseur ou un entrepreneur agile, cette clause peut valoir plusieurs dizaines de milliers d'euros sur la durée du bail.

Cadre légal et validité

Aucun texte du Code de commerce n'interdit expressément la clause tous commerces. Sa validité est donc reconnue par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-19.115). Elle est librement négociable entre les parties.

Trois limites importantes :

1. Le règlement de copropriété peut interdire certaines activités (restauration, débit de boisson, prostitution déguisée, activités bruyantes). La clause tous commerces du bail ne peut pas contourner le règlement de copropriété, qui est opposable au preneur.

1. Les obligations administratives restent à respecter : autorisations CDAC, licence débit de boisson, conformité ERP, normes sanitaires. Une clause tous commerces ne dispense pas de ces obligations.

1. Les troubles anormaux de voisinage restent sanctionnables. Si la nouvelle activité génère des nuisances excessives, le bailleur peut agir sur ce fondement.

Comment négocier une clause tous commerces ?

Lors de la signature initiale du bail

C'est le moment idéal pour négocier. Vos arguments :

• Pérennité de l'occupation : un preneur libre de changer d'activité a moins de risque de partir.
• Valeur du fonds : un fonds avec clause tous commerces est plus facile à céder, donc le preneur a moins de risque de défaillance.
• Compensation financière : vous pouvez accepter un loyer légèrement supérieur (5-10 %) en échange de la liberté.

Piège à éviter : ne signez pas de "fausse" clause tous commerces qui exclut des activités spécifiques. C'est en réalité une clause de destination élargie, beaucoup moins protectrice.

Lors d'un renouvellement

Plus difficile, mais possible. Argument principal : la valeur locative de marché tient compte de la flexibilité offerte. Si votre bail actuel est restrictif et vous renouvelez, demandez à passer en clause tous commerces en échange d'une stabilité du loyer.

Lors d'une cession de bail

C'est le moment où la clause prend toute sa valeur. Si vous vendez votre fonds à un repreneur dont l'activité diffère, une clause tous commerces évite les négociations complexes avec le bailleur. Mentionnez-la dans le pacte de cession.

Cas pratique : un coiffeur qui devient bar à ongles

Contexte : Une boutique en centre-ville, occupée par un coiffeur depuis 12 ans, signée avec un bail commercial à clause tous commerces. Le coiffeur prend sa retraite. Le repreneur est une jeune entrepreneuse qui veut transformer le local en bar à ongles.

Avec la clause tous commerces :

• Aucune autorisation à demander au bailleur.
• La cession du fonds de commerce inclut le droit d'exercer toute activité.
• Le bar à ongles ouvre 3 mois après la signature, sans heurt.

Sans la clause tous commerces (clause restrictive "salon de coiffure") :

• Procédure de déspécialisation plénière obligatoire.
• 3 mois de notification au bailleur, accord requis ou procédure judiciaire.
• Risque de déplafonnement du loyer au prochain renouvellement (Art. L.145-50).
• Coût total estimé : 5 000 à 10 000 € (avocat + double loyer pendant la procédure).

Sur cet exemple, la clause tous commerces économise plusieurs mois et plusieurs milliers d'euros. C'est exactement ce que les investisseurs valorisent lors d'une cession de fonds.

Les pièges à éviter

Piège 1 : la clause tous commerces avec exceptions

Beaucoup de baux contiennent une clause "tous commerces, à l'exception de…". Les exceptions sont alors juridiquement valables et limitent votre liberté. Lisez attentivement la liste avant de signer : restauration ? débit de boisson ? activité nuisible ? Les exceptions varient mais peuvent vider la clause de son sens.

Piège 2 : le règlement de copropriété ignoré

Vous signez un bail tous commerces, mais le règlement de copropriété interdit la restauration. Vous pensez pouvoir ouvrir un restaurant, mais le syndic peut s'y opposer en justice. Vérifiez toujours le règlement avant de changer d'activité, même avec une clause tous commerces.

Piège 3 : confondre tous commerces et toutes activités

"Tous commerces" couvre les activités commerciales, artisanales et parfois industrielles. Mais cela exclut généralement les activités professionnelles libérales (avocat, médecin, architecte) et certaines activités tertiaires (bureaux administratifs purs). Si vous voulez transformer votre commerce en cabinet, vérifiez la rédaction exacte de la clause.

Piège 4 : la clause devient un argument pour augmenter le loyer

Le bailleur peut accepter une clause tous commerces… en demandant un loyer plus élevé. Sur la durée du bail, l'économie sur les futures déspécialisations doit compenser ce surcoût. Faites le calcul.

Piège 5 : l'oubli au renouvellement

Si vous avez négocié une clause tous commerces dans votre bail initial mais que vous oubliez de la mentionner au renouvellement, vous risquez de perdre cet avantage. Vérifiez systématiquement l'acte de renouvellement.

FAQ sur la clause tous commerces

La clause tous commerces existe-t-elle dans tous les baux commerciaux ?

Non, c'est rare. La grande majorité des baux commerciaux contiennent une clause de destination restrictive (souvent imposée par le bailleur). La clause tous commerces est généralement le résultat d'une négociation ou d'un rapport de forces favorable au preneur.

Combien coûte cette clause au bailleur ?

Cela dépend. Pour le bailleur, la clause tous commerces réduit son pouvoir de contrôle sur l'utilisation du local. Il peut accepter en échange d'un loyer supérieur de 5-10 %. C'est un calcul à faire au cas par cas, en fonction du marché local.

Le bailleur peut-il révoquer la clause en cours de bail ?

Non. Une fois inscrite dans le bail, la clause est figée pour toute la durée du bail (et de ses renouvellements, sauf renégociation explicite).

Que se passe-t-il au renouvellement ?

La clause se renouvelle automatiquement sauf si le bailleur la conteste expressément lors du renouvellement et propose un nouveau bail sans cette clause. Vous pouvez alors refuser et faire valoir vos droits devant le juge.

Puis-je inscrire moi-même la clause sans accord du bailleur ?

Non. Une modification unilatérale du bail par le preneur n'a aucune valeur juridique. La clause tous commerces doit être négociée et acceptée par les deux parties, puis figurer dans l'acte de bail signé.

Et si mon bail dit "exercice de toute activité commerciale licite" ?

C'est équivalent à une clause tous commerces. Les formulations varient mais le sens juridique est le même : pas de restriction sur l'activité exercée.

Comment BailPilot vous aide à exploiter cette clause

L'IA de BailPilot identifie automatiquement la clause de destination dès l'analyse de votre bail. Si vous avez une clause tous commerces, elle est mise en évidence dans le résumé du bail comme un atout stratégique.

À l'inverse, si votre clause est restrictive, BailPilot vous propose des recommandations : négocier une déspécialisation au prochain renouvellement, ou intégrer la clause tous commerces dans votre stratégie de cession.

Ressources officielles

• Code de commerce, Articles L.145-47 à L.145-55 (déspécialisation) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000005634379/LEGISCTA000006146009/
• Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-19.115 (validité de la clause)
• Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n° 16-15.376 (interprétation extensive de la clause)